Питання «єОселя чи звичайна іпотека» виглядає як вибір між двома варіантами, але для більшості людей вибору насправді немає. Спершу вирішується не те, що вигідніше, а те, чи проходите ви за категорією і чи підходить саме те житло, яке ви хочете купити. І лише тоді, коли відповідь на обидва питання «так», починається розмова про гроші — а там різниця настільки велика, що обговорювати особливо нічого. Розберемо обидва фільтри й порахуємо реальний платіж.
Коротко: у чому різниця
| єОселя | Звичайна (ринкова) іпотека | |
|---|---|---|
| Ставка | 3% або 7% перші 10 років, далі 6% або 10% | Орієнтовно 17–23% річних |
| Перший внесок | від 20%, для молоді від 10% | зазвичай від 20% |
| Строк | до 20 років | до 20–25 років і більше |
| Житло | здебільшого не старше 3 років (новобудови) | будь-яке, зокрема вторинний ринок |
| Площа | обмежена нормами програми | обмежень немає |
| Хто може взяти | лише визначені категорії без власного житла | будь-хто, хто проходить скоринг банку |
Фільтр перший: чи проходите ви за категорією
Програма поділяє учасників на дві ставки. 3% на перші 10 років отримують військовослужбовці та інші представники сил безпеки й оборони, медики, педагоги, науковці, а також ветерани війни та їхні сім'ї. 7% — внутрішньо переміщені особи та інші громадяни, які підпадають під умови програми.
Ключова вимога, на якій відсіюється частина заявників: у вас не повинно бути власного житла — або воно має бути меншим за норму. Норми такі: 52,5 кв. м на одну людину, 73,5 кв. м на сім'ю з 2–3 осіб і плюс 21 кв. м на кожного наступного члена родини. Житло, яке зруйноване або залишилося на тимчасово окупованій території чи в зоні бойових дій, у цей розрахунок не входить.
Вік позичальника — від 18 років на дату оформлення і не більше 70 років на дату повного погашення. Це важливо для тих, кому за 50: максимальні 20 років кредиту ви просто не отримаєте, строк обріжеться до вашого 70-річчя, а коротший строк означає помітно більший щомісячний платіж.
Фільтр другий: саме житло — і саме тут відпадає більшість
Це та умова, через яку питання «що краще» найчастіше не виникає взагалі. За загальним правилом купити можна квартиру або будинок не старші за 3 роки. На практиці це означає новобудови й зовсім свіже житло. Для окремих категорій, зокрема для ВПО, у визначених регіонах допускається житло віком до 20 років.
Тобто якщо ви хочете «сталінку» в центрі, квартиру в обжитому районі з готовою інфраструктурою або будь-яке інше вторинне житло — програма просто не про це. Тут немає дилеми «єОселя чи іпотека»: доступна лише ринкова іпотека. І навпаки: якщо ви й так дивитеся на новобудови і проходите за категорією, то ринкову іпотеку немає сенсу навіть розглядати — нижче видно, чому.
Площа теж обмежена: за нормами програми максимум становить 115,5 кв. м для квартири і 125,5 кв. м для будинку.
Скільки це коштує насправді: розрахунок на цифрах
Візьмемо типовий сценарій: квартира за 2 000 000 грн, перший внесок 20% (400 000 грн), кредит 1 600 000 грн на 20 років, ануїтетні платежі. Ось що виходить за різними ставками:
| Ставка | Платіж на місяць | Виплачено за 20 років | Переплата |
|---|---|---|---|
| 3% (єОселя, пільгова категорія) | ≈ 8 900 грн | ≈ 2,13 млн грн | ≈ 530 тис. грн |
| 7% (єОселя, загальна категорія) | ≈ 12 400 грн | ≈ 2,98 млн грн | ≈ 1,38 млн грн |
| 18% (орієнтир ринкової іпотеки) | ≈ 24 700 грн | ≈ 5,93 млн грн | ≈ 4,33 млн грн |
Різниця між 7% і ринковими 18% — приблизно 12 300 грн щомісяця і майже 3 млн грн за весь строк на одній і тій самій квартирі. Це не «трохи вигідніше», це два різні за суттю продукти. Саме тому ринкову іпотеку варто сприймати не як рівноцінну альтернативу, а як варіант для тих, кому єОселя недоступна.
Підводний камінь, про який згадують рідко: 11-й рік
Пільгова ставка діє не весь строк, а перші 10 років. З 11-го року 3% перетворюються на 6%, а 7% — на 10%. Проблема не лише в самій ставці, а в тому, до якого залишку боргу вона застосовується: за ануїтетом перші роки ви платите переважно відсотки, тому за 10 років із наших 1,6 млн грн буде погашено лише близько третини тіла кредиту — залишиться приблизно 1,07 млн грн.
У результаті платіж після перерахунку зростає приблизно так:
- Ставка 7% → 10%: платіж збільшується орієнтовно з 12 400 до 14 100 грн на місяць.
- Ставка 3% → 6%: платіж збільшується орієнтовно з 8 900 до 10 200 грн на місяць.
Це приблизно плюс 14–15% до платежу — не катастрофа, але це та сума, яку варто закласти в бюджет заздалегідь, а не дізнатися про неї на десятому році. Точний графік залежить від того, як саме банк перераховує кредит після зміни ставки, тому цифри вище — орієнтир, а не обіцянка.
Що доведеться платити крім тіла і відсотків
Ці витрати стосуються обох варіантів іпотеки, і про них зазвичай згадують уже на етапі оформлення:
- Страхування предмета іпотеки — обов'язкове. Банк вимагає його на весь строк дії договору, і це щорічна витрата, яку треба закладати в бюджет поряд із платежем. Як формується ціна поліса й на що дивитися в договорі — у матеріалі про страхування житла.
- Страхування життя позичальника — банки часто пропонують або вимагають його окремо.
- Частину сплачених процентів можна повернути через податкову знижку - якщо кредит оформлено на житло, яке є основним місцем проживання. Умови, ліміт по площі 100 м² і строк - у статті «Податкова знижка».
- Оцінка нерухомості сертифікованим оцінювачем перед угодою.
- Нотаріус і державна реєстрація права власності та обтяження.
- Комісії банку за оформлення й супровід кредиту.
Коли звичайна іпотека справді виграє
Чесно кажучи, за ставкою — ніколи. Але є ситуації, коли ринкова іпотека залишається єдиним або логічнішим варіантом:
- ви не підпадаєте під жодну категорію програми або вже маєте житло понад норму площі;
- потрібне вторинне житло — конкретний район, конкретний будинок, готова інфраструктура;
- потрібна площа більша за норми програми або дорожче житло;
- вам за 50 і 20-річний строк за програмою все одно недоступний через віковий ліміт;
- ви готові платити більше зараз заради того, щоб не чекати й не збирати пакет документів.
Ще один практичний нюанс: пільгова іпотека — це державна програма з обмеженим фінансуванням і чергою, тому реальний строк від заявки до угоди може бути довшим, ніж у звичайного банківського кредиту.
Як подати заявку
Заявка подається через застосунок або портал «Дія» чи безпосередньо в банк-учасник програми. Серед банків, що працюють з єОселею: Ощадбанк, ПриватБанк, Глобус Банк, Укргазбанк, Sky Bank, Sense Bank, Таскомбанк, BISBANK, Банк Кредит Дніпро, Радабанк. Банк перевірятиме доходи — знадобляться дані про чистий дохід за останні 3 місяці, — а також вашу кредитну історію: прострочення в минулому впливають на рішення так само, як і за звичайним кредитом.
Якщо перший внесок ще не зібраний, має сенс тримати ці гроші там, де вони не втрачають вартість і доступні в потрібний момент — про різницю між інструментами ми писали в матеріалі депозит чи накопичувальний рахунок.
Головне
Порівнювати єОселю і ринкову іпотеку «за вигодою» майже безглуздо: різниця в платежі на однаковій квартирі — приблизно вдвічі, а за весь строк — мільйони гривень. Реальне питання інше: чи проходите ви за категорією і чи вписується потрібне вам житло у вимогу «не старше 3 років». Якщо так — беріть програму, але заздалегідь закладіть у бюджет зростання ставки з 11-го року й обов'язкове страхування. Якщо ні — ринкова іпотека залишається робочим варіантом, просто рахуйте повну вартість заздалегідь і не орієнтуйтеся на рекламну ставку «від».
Матеріал має ознайомчий характер і не є фінансовою чи юридичною консультацією. Розрахунки наведені як приклад за ануїтетною схемою і можуть відрізнятися від графіка конкретного банку. Умови програми, ставки, перелік банків і вимоги до житла змінюються — актуальні дані перевіряйте на офіційному ресурсі програми та в обраному банку. Financity не є банком, кредитодавцем чи кредитним брокером і не бере участі в оформленні іпотеки. Детальніше — у Дисклеймерах.