Податок з продажу квартири може бути нульовим, а може забрати 10% або й 23% від суми угоди. Усе залежить від трьох речей: скільки років житло у вашій власності, який це за рахунком продаж у році і чи ви резидент України. Розбираємо правила статті 172 Податкового кодексу, а також що платить покупець і як працює оціночна вартість.
Коли продаж квартири без податку
Пункт 172.1 Податкового кодексу звільняє від податку дохід від продажу один раз протягом року, якщо майно перебуває у вашій власності більше трьох років. Пільга діє для:
- квартири або її частини, кімнати, житлового чи садового (дачного) будинку, включно з незавершеним будівництвом таких об'єктів, земельною ділянкою під ними і господарськими спорудами на ній;
- земельної ділянки в межах норм безоплатної приватизації;
- земельної ділянки сільгосппризначення, отриманої при приватизації або як пай.
Умова про три роки не діє для успадкованого майна: квартиру, отриману у спадщину, можна продати без податку і через місяць після оформлення, якщо це перший такий продаж у році. Відлік трьох років в інших випадках ведуть від дати державної реєстрації права власності. Оскільки цей дохід не оподатковується ПДФО, військовий збір з нього теж не сплачується.
Ставки податку з продажу нерухомості у 2026 році
| Ситуація | ПДФО | Військовий збір | Разом |
|---|---|---|---|
| Перший продаж за рік житла з п. 172.1, у власності понад 3 роки або успадковане | 0% | 0% | 0% |
| Житло у власності менше 3 років; другий продаж житла за рік | 5% | 5% | 10% |
| Перший за рік продаж іншої нерухомості (комерційної, яка не входить у п. 172.1) | 5% | 5% | 10% |
| Третій і наступні продажі житла за рік (не успадкованого) | 18% | 5% | 23% |
| Другий і наступні продажі іншої нерухомості за рік | 18% | 5% | 23% |
| Незавершене будівництво, майбутній об'єкт, відступлення прав за договором (не успадковані) | 18% | 5% | 23% |
| Продаж нерезидентом | 18% | 5% | 23% |
Для третього і наступних продажів успадкованого житла, як і для успадкованих об'єктів незавершеного будівництва, ставка ПДФО - 5%, а не 18%. Військовий збір для фізичних осіб з грудня 2024 року становить 5% - він нараховується на той самий дохід, що й ПДФО.
Витрати на купівлю. Для третього і наступних продажів житла за рік, другого і наступних продажів іншої нерухомості та для об'єктів незавершеного будівництва дохід можна зменшити на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта: ціну за договором купівлі-продажу, витрати на будівництво, реєстраційні збори і мито тощо. Для подарованого об'єкта витратами вважаються сплачені при даруванні мито, збори і податки. Хто скористався правом на витрати, зобов'язаний подати декларацію і показати в ній усі продажі нерухомості за рік, додавши копії документів.
Від якої суми рахують податок: оціночна вартість
Дохід від продажу визначають за ціною в договорі, але не нижче оціночної вартості. Її розраховує модуль Єдиної бази даних звітів про оцінку Фонду державного майна: ви вносите дані про квартиру, і база автоматично формує електронну довідку з унікальним номером. Довідка безоплатна і чинна 30 календарних днів.
Якщо автоматична оцінка здається завищеною, можна замовити оцінку в ліцензованого оцінювача. Його звіт мають зареєструвати в Єдиній базі, і система прийме його лише тоді, коли вартість не виходить за межі 25-відсоткового діапазону цін на схожі об'єкти. Звіт без реєстраційного номера або старший за шість місяців для податку не застосовується.
Приклад: ви продаєте квартиру за 2 000 000 грн, яку купили два роки тому, а оціночна вартість - 1 800 000 грн. Податок рахують від ціни договору: 5% ПДФО = 100 000 грн і 5% військового збору = 100 000 грн, разом 200 000 грн. Якби в договорі стояло 1 500 000 грн, база все одно дорівнювала б оціночній вартості 1 800 000 грн.
Хто, коли і як сплачує податок
- Продавець сплачує сам, через банк або інший платіжний сервіс, - до нотаріального посвідчення договору. Нотаріус не посвідчить угоду без електронної довідки про оціночну вартість (або зареєстрованого звіту оцінювача) і документа про сплату податку.
- Якщо угода зірвалася вже після оплати, податок можна повернути: для цього подають податкову декларацію з підтвердженням оплати.
- Якщо покупець - компанія або самозайнята особа (ФОП, нотаріус, адвокат), податок з продавця утримує і перераховує вона як податковий агент.
- Обмін квартири на квартиру. Грошова компенсація при обміні житла з пункту 172.1 не оподатковується, а в інших випадках - за ставкою 5%.
Окремої декларації після продажу зі сплаченим у нотаріуса податком подавати не потрібно. Вона потрібна, якщо ви зменшували дохід на витрати або якщо право власності перейшло за рішенням суду.
Що платить покупець
Покупець податку з доходу не платить, але сплачує збір на обов'язкове державне пенсійне страхування - 1% від вартості нерухомості за договором. Від збору звільнені громадяни, які купують житло вперше або перебувають у черзі на отримання житла. Нотаріус посвідчує договір лише з підтвердженням сплати збору (або підстав для звільнення).
Окремо оплачують посвідчення договору: у державного нотаріуса це державне мито 1% суми договору, у приватного - плата за домовленістю з нотаріусом. Хто з учасників угоди оплачує ці витрати, сторони вирішують самі.
Якщо купуєте житло в кредит, порівняйте умови з державною програмою - у статті «єОселя чи звичайна іпотека» ми розібрали, що вигідніше.
Як законно не платити або платити менше
- Дочекатися трьох років власності і продавати не більше одного об'єкта житла за рік - тоді податку немає.
- Рознести продажі по різних роках. Пільга діє раз на календарний рік, тому другий продаж у січні наступного року може вийти без податку (якщо об'єкт теж володіли понад 3 роки).
- Не занижувати ціну в договорі - сенсу немає: податок усе одно рахують не нижче оціночної вартості, а в разі спору повернути гроші за реальною ціною буде складно.
- Зберігати документи про купівлю. Для продажів зі ставкою 18% вони дозволяють платити податок лише з різниці між ціною продажу і витратами.
Якщо квартира дісталася у спадщину, корисно знати і про податок на саму спадщину - хто його не сплачує і в які строки, ми пояснили у статті «Податок на спадщину 2026».
Матеріал має ознайомчий характер і не є податковою консультацією. Підстави: Податковий кодекс України (стаття 172 у редакції Закону №2600-IX, стаття 167; пункт 16-1 підрозділу 10 розділу XX - військовий збір; ред. від 17.09.2026), Закон «Про збір на обов'язкове державне пенсійне страхування» (пункт 9 статті 1, пункт 10 статті 4), Декрет Кабінету Міністрів «Про державне мито». Для нетипових ситуацій (частка у квартирі, продаж за довіреністю, нерезиденти, кілька угод на рік) радимо отримати індивідуальну консультацію ДПС або звернутися до нотаріуса.