Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, платять власники квартир, будинків і нежитлових приміщень. Для житла частина площі не оподатковується, тому власники невеликої квартири часто нічого не платять, а податкове повідомлення приходить лише тим, у кого площа більша. Нижче - скільки квадратних метрів звільнено, яка максимальна ставка у 2026 році, приклади розрахунку, хто має пільги, як діють правила для зруйнованого житла і до якого числа платити. Норми звірено зі статтею 266 Податкового кодексу та Законом про Державний бюджет на 2026 рік.
Хто платить податок на нерухомість
Платники - фізичні та юридичні особи, які є власниками житлової або нежитлової нерухомості, у тому числі її частки (п. 266.1). Це місцевий податок: він іде до бюджету громади, де розташоване житло, а ставки й місцеві пільги затверджує сільська, селищна чи міська рада. Фізичним особам суму рахує податкова на підставі Державного реєстру речових прав і надсилає готове повідомлення-рішення - самостійно декларувати нічого не треба (п. 266.3.2, 266.7.1).
Скільки квадратних метрів не оподатковується
Для житла фізичної особи площа, з якої рахують податок, зменшується (п. 266.4.1):
| Що у власності | Не оподатковується |
|---|---|
| квартира або кілька квартир | 60 м² разом |
| житловий будинок або кілька будинків | 120 м² разом |
| і квартира, і будинок | 180 м² разом |
Зменшення дають один раз на рік на людину, а не на кожен об'єкт: якщо у вас дві квартири, їхню площу складають і віднімають 60 м² один раз. Пільга не діє (п. 266.4.3), якщо:
- житло здають в оренду, позичку чи використовують у бізнесі - тоді податок рахують з усієї площі;
- площа більша за п'ятикратну неоподатковувану: понад 300 м² для квартир, 600 м² для будинків або 900 м² для різних типів житла.
Для нежитлової нерухомості (офіс, магазин, гараж) такого зменшення в законі немає - податок рахують з усієї площі за ставкою, яку встановила рада.
Ставка податку у 2026 році
Ставку встановлює місцева рада залежно від зони і типу нерухомості, але не більше 1,5% мінімальної зарплати на 1 січня за 1 м² (п. 266.5.1). У 2026 році мінімальна зарплата - 8 647 грн (ст. 8 Закону про Державний бюджет на 2026 рік), тож максимальна ставка - 129,71 грн за 1 м² на рік. Багато громад встановлюють меншу ставку, тому точну суму видно лише в рішенні вашої ради або в повідомленні від податкової.
Приклади розрахунку податку на нерухомість
Розрахунки - за максимальною ставкою 2026 року (129,705 грн за 1 м²):
| Що у власності | Оподатковувана площа | Податок за рік |
|---|---|---|
| квартира 50 м² | 0 (менше за 60 м²) | 0 грн |
| квартира 80 м² | 80 − 60 = 20 м² | 2 594,10 грн |
| дві квартири 45 і 40 м² | 85 − 60 = 25 м² | 3 242,63 грн |
| будинок 150 м² | 150 − 120 = 30 м² | 3 891,15 грн |
| квартира 60 м² і будинок 150 м² | 210 − 180 = 30 м² | 3 891,15 грн |
| квартира 320 м² | 320 м² (пільга не діє) + 25 000 грн | 66 505,60 грн |
Якщо об'єктів кілька, податкова розподіляє загальну суму між ними пропорційно до площі, і кожну частину сплачують до бюджету тієї громади, де розташований об'єкт (п. 266.7.1, 266.9.1).
Податок на розкішне житло: плюс 25 000 гривень
Якщо квартира більша за 300 м² або будинок більший за 500 м², до розрахованого податку додається 25 000 грн на рік за кожен такий об'єкт (п. 266.7.1-1). Сума фіксована і не залежить від мінімальної зарплати.
Хто не платить податок на нерухомість
Закон прямо виводить з-під оподаткування, зокрема (п. 266.2.2):
- житло, що належить дітям-сиротам, дітям, позбавленим батьківського піклування, та дітям з інвалідністю, яких виховують одинокі мати чи батько, - не більше одного об'єкта на дитину;
- житло багатодітних і прийомних сімей, де виховується п'ять і більше дітей;
- гуртожитки;
- житло, визнане непридатним для проживання, зокрема аварійним, за рішенням місцевої ради.
Окремих загальнодержавних пільг для пенсіонерів, учасників бойових дій чи переселенців у статті 266 немає. Їх може встановити місцева рада, і вона визначає пільги для фізичних осіб з урахуванням майнового стану та доходів (п. 266.4.2). Тож якщо ви пенсіонер чи маєте інвалідність, перевірте рішення своєї ради про місцеві податки або зверніться до податкової.
Зруйноване і пошкоджене житло, окуповані території
Під час війни податок не нараховують і не сплачують (пп. 69.22 п. 69 підрозд. 10 розд. XX Податкового кодексу):
- за нерухомість на територіях активних бойових дій або тимчасово окупованих територіях, включених до Переліку таких територій, - з місяця початку бойових дій чи окупації до місяця їх завершення;
- за знищену нерухомість, дані про яку внесено до Реєстру пошкодженого та знищеного майна;
- за пошкоджену нерухомість, яка потребує капітального ремонту, реконструкції чи реставрації, - доки за даними Реєстру її не відновлять.
Для житла з незначними пошкодженнями, яке можна відновити поточним ремонтом, місцева рада чи військова адміністрація може зменшити ставку або повністю звільнити від податку. Повідомити про пошкоджене житло можна через застосунок Дія - як це працює, у статті «єВідновлення 2026».
Коли і як платити податок
- Повідомлення-рішення з розрахунком і реквізитами податкова надсилає до 1 липня року, що настає за звітним: за 2026 рік - до 1 липня 2027 року (п. 266.7.2).
- Оплатити треба протягом 60 днів з дня вручення повідомлення (п. 266.10.1).
- Якщо повідомлення не надіслали вчасно, відповідальності за несвоєчасну сплату немає (п. 266.10.2). Але донарахувати податок можуть у межах загального строку давності (п. 266.10.3).
- Купили чи продали житло протягом року - податок рахують по місяцях: попередньому власнику до місяця продажу, новому - з місяця, коли він набув право власності (п. 266.8.1).
Якщо в повідомленні неправильна площа, ставка чи не врахована пільга, подайте заяву до податкової за своєю податковою адресою на звірку даних. Після перевірки документів вам надішлють нове повідомлення-рішення з перерахованою сумою (п. 266.7.3). Нараховані суми і реквізити зручно перевіряти в Електронному кабінеті платника. Про податки під час продажу житла - у статті «Податок з продажу квартири 2026».
Чек-лист для власника житла
- Порахуйте площу всіх своїх квартир і будинків і відніміть 60, 120 або 180 м².
- Дізнайтеся ставку - у рішенні місцевої ради або в Електронному кабінеті.
- Перевірте місцеві пільги для пенсіонерів, людей з інвалідністю, військових.
- Здаєте житло в оренду - пам'ятайте, що пільга на площу тоді не діє.
- Отримали повідомлення - оплатіть протягом 60 днів, а при помилці подайте заяву на звірку.
Матеріал має ознайомчий характер і не є податковою консультацією. Розрахунки наведено за максимальною ставкою 2026 року при мінімальній зарплаті 8 647 грн; фактична ставка залежить від рішення місцевої ради. Підстави: Податковий кодекс України (ст. 266; пп. 69.22 п. 69 підрозд. 10 розд. XX), Закон №4695-IX «Про Державний бюджет України на 2026 рік» (ст. 8).