Хто здає квартиру офіційно, з 23 жовтня 2026 року платить удвічі менше: податок на доходи від оренди житла знизили з 18% до 5%. Разом із військовим збором держава тепер забирає 10% орендної плати замість 23%. Змінився і порядок: орендодавцю, який здає житло звичайній людині, більше не треба платити податок щокварталу - достатньо річної декларації. Нижче - кого це стосується, скільки виходить на прикладах, як бути з доходами за 2026 рік і чи вигідно тепер оформлювати ФОП. Норми звірено з текстами законів №4903-IX і №5025-IX та Податковим кодексом.
Що змінилося і з якої дати
Зміни внесли два закони, опубліковані в «Голосі України» 22 жовтня 2026 року і чинні з 23 жовтня:
- Закон №4903-IX (про цифрові платформи) переписав пп. 170.1.5 Податкового кодексу: якщо орендар - фізособа, дохід орендодавця від оренди житлової чи нежитлової нерухомості оподатковується за ставкою п. 167.2, тобто 5%, а сплачувати податок треба за підсумками року;
- Закон №5025-IX (той самий, що запроваджує податок на посилки) переписав пп. 170.1.4: ставку 5% застосовує і податковий агент - компанія чи ФОП, які орендують нерухомість у фізособи.
Військовий збір ці закони не змінили: з доходу від оренди його, як і раніше, утримують за ставкою 5% (пп. 1.3 п. 16-1 підрозд. 10 розд. XX). Тож сукупне навантаження - 10% замість 23%.
Знижена ставка стосується саме нерухомості: квартири, будинку, кімнати, офісу, торгового чи іншого нежитлового приміщення, у тому числі їх частин. Для оренди сільськогосподарської землі і паїв лишилося 18% (пп. 170.1.1), як і для доходу від оренди авто та іншого рухомого майна.
Скільки податку з оренди тепер
Податок рахують з усієї суми орендної плати, без вирахування витрат на ремонт чи комуналку. Порівняння старих і нових ставок за місяць і за рік:
| Оренда на місяць | Було: 18% + 5% | Стало: 5% + 5% | Економія за рік |
|---|---|---|---|
| 8 000 грн | 1 840 грн | 800 грн | 12 480 грн |
| 12 000 грн | 2 760 грн | 1 200 грн | 18 720 грн |
| 15 000 грн | 3 450 грн | 1 500 грн | 23 400 грн |
| 20 000 грн | 4 600 грн | 2 000 грн | 31 200 грн |
Наприклад, якщо квартиру здано за 15 000 грн на місяць, за рік орендодавець отримує 180 000 грн і має сплатити 9 000 грн ПДФО та 9 000 грн військового збору - разом 18 000 грн. За старими правилами було б 41 400 грн.
Якщо квартиру знімає фізособа: як платити
Це найпоширеніший випадок - житло знімає звичайна людина, не ФОП. Тоді податковим агентом ніхто не є, і податок нараховує та сплачує сам орендодавець (пп. 170.1.5). За новими правилами:
- щоквартальних платежів більше немає: за підсумками року ви подаєте річну декларацію про майновий стан і доходи до 1 травня наступного року (пп. 49.18.4);
- сплачуєте 5% ПДФО і 5% військового збору до 1 серпня (п. 179.7);
- у декларації можна вказати лише дохід від оренди: зарплату й інші доходи, з яких податок уже утримав роботодавець, окремо показувати не треба, якщо немає інших причин подавати декларацію.
Декларацію зручно подати онлайн через Електронний кабінет платника податків. Договір оренди варто укласти письмово: він захищає обидві сторони і підтверджує суму доходу. Якщо договір посвідчує нотаріус, він сам передає інформацію про нього до податкової (пп. 170.1.5 «г»). Так само роблять рієлтори, через яких укладено договір (пп. 170.1.6).
Якщо орендар - компанія або ФОП
Коли житло чи офіс у фізособи орендує компанія або ФОП, вони є податковими агентами (пп. 170.1.2): під час кожної виплати утримують 5% ПДФО і 5% військового збору і перераховують до бюджету, а орендодавець отримує суму вже після податків. Декларувати такий дохід самому не потрібно.
Доходи за 2026 рік: як бути з перехідним періодом
Нова ставка діє з 23 жовтня 2026 року. Профільні податкові видання вважають вирішальною дату нарахування чи отримання доходу, а не місяць, за який платять:
- орендна плата, отримана до 22 жовтня включно, - 18% ПДФО і 5% військового збору за старими правилами;
- отримана з 23 жовтня - 5% і 5%.
Офіційного роз'яснення ДПС щодо жовтня поки немає, тому якщо оплату за жовтень отримали частинами до і після 23-го, збережіть підтвердження дат. Якщо ви платили податок з оренди щокварталу, за III квартал 2026 року безпечніше сплатити, як і раніше, - до 9 листопада: сплачене врахують у річній декларації, а прострочення не буде. Усі доходи 2026 року потрапляють у декларацію, яку треба подати до 1 травня 2027 року.
Чи вигідно тепер здавати житло як ФОП
Раніше частина орендодавців реєструвала ФОП 3 групи, щоб платити 5% єдиного податку замість 23%. Тепер для невеликих сум це найчастіше невигідно, бо ФОП щомісяця сплачує ще єдиний соціальний внесок (ЄСВ) - у 2026 році щонайменше 1 902,34 грн (22% від мінімальної зарплати 8 647 грн), і військовий збір 1% доходу. При оренді 15 000 грн на місяць:
| Як здавати | Податки на місяць | З чого складаються |
|---|---|---|
| Як фізособа | 1 500 грн | ПДФО 750 + військовий збір 750 |
| ФОП 3 групи | 2 802,34 грн | єдиний податок 750 + військовий збір 150 + ЄСВ 1 902,34 |
ФОП має сенс, якщо орендних об'єктів кілька і дохід великий, або якщо вам потрібен страховий стаж для пенсії, який дає ЄСВ. Для єдиного податку є обмеження: ФОП не може бути на спрощеній системі, якщо здає в оренду житлові приміщення загальною площею понад 400 м² (пп. 291.5.3). Ставки і ліміти всіх груп - у статті «Єдиний податок 2026».
Подобова оренда і платформи з 2027 року
Той самий закон №4903-IX з 1 січня 2027 року запроваджує окремі правила для доходів через цифрові платформи, до яких належить і оренда нерухомості через онлайн-сервіси. Якщо платформа зареєструється в ДПС як оператор, вона сама утримуватиме податок 10% з доходу продавця (ст. 178-1, п. 167.6) - військовий збір із цих доходів не стягують. Платформи також звітуватимуть податковій про доходи користувачів. Чи зареєструються конкретні сервіси подобової оренди, стане зрозуміло ближче до 2027 року; до того діють загальні правила, описані вище.
Що буде, якщо не платити податок з оренди
Податкова дізнається про оренду з різних джерел: від нотаріусів і рієлторів, зі скарг, з оголошень, а з 2027 року - і зі звітів платформ. За неподання чи несвоєчасне подання декларації передбачено штраф 340 грн (п. 120.1), а несплачений податок донарахують разом із пенею і штрафними санкціями. Зі зниженням ставки до 10% платити офіційно стало помітно дешевше, ніж ризикувати.
Чек-лист для орендодавця
- Укладіть письмовий договір із сумою оплати і реквізитами для неї.
- Отримуйте оплату на картку чи рахунок - так простіше підтвердити дати і суми.
- Відкладайте 10% кожної оплати на податок, який сплачуватимете раз на рік.
- Розділіть доходи 2026 року на отримані до 23 жовтня і після.
- Подайте декларацію до 1 травня і сплатіть податок до 1 серпня.
- Продаєте квартиру? Там свої правила - читайте статтю «Податок з продажу квартири 2026».
Матеріал має ознайомчий характер і не є податковою консультацією. Розрахунки спрощені і наведені для прикладу. Порядок оподаткування доходів, отриманих у жовтні 2026 року, офіційно ДПС ще не роз'яснила. Підстави: Закон №4903-IX від 09.06.2026 (розд. I: п. 18, 20, 22, 26; розд. II, п. 1), Закон №5025-IX від 15.10.2026 (розд. I, п. 3; розд. II, п. 1), Податковий кодекс України (пп. 49.18.4, п. 120.1, п. 167.1-167.2, пп. 170.1.1-170.1.6, п. 179.7, пп. 291.5.3, п. 16-1 підрозд. 10 розд. XX).